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二手房交易量持续回升 13城对“二手房指导价”松绑

作者:  时间:2022-08-16 12:50  人气:161 ℃

本报记者吴静北京报道

近期,多家市场机构数据显示,自6月底以来,全国重点城市新房和二手房走势呈现明显分化,尤其是7月份,多个城市二手房成交量迅速回升。

与此同时,《中国经营报》记者了解到,今年以来,已有西安、成都等13个重点城市取消二手房指导价。市场机构指出,二手房市场流动性、活跃度的提升,将带动更大范围的置业信心修复。

二手房市场交易量回升

据贝壳研究院数据统计,7月份,50个重点城市二手房成交量指数(根据50城市场交易数据编制)为40,较上月微升,与去年同期的39相比有所提高。其中,北京、上海、天津、廊坊、东莞等近一半城市二手房成交量指数较上月实现增长。宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。

多家市场机构分析,低利率、低首付带来购房成本降低成为促进二手房成交量回升的重要原因。据了解,今年5月份房贷利率实现“双降”,6~7月份LPR保持不变,住房信贷环境进一步宽松。据贝壳研究院监测,7月份重点103城主流房贷利率再创2019年以来新低,其中超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限,同时103个重点城市的平均放款周期为25天,较上月缩短4天。

据统计,目前包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

今年上半年以来,各地接连出台稳楼市举措。中指研究院不完全统计,年内至少已有超210个省市累计出台楼市支持政策近600次。其中,7月份,全国有83个省市出台与房地产市场有关的政策高达93次,公积金相关政策约50次,优化限贷相关政策约20次。相关举措包括放松限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等,政策效果持续释放。

以成都市为例,今年5月份两度发布楼市新政,以优化限售与免税年限的方式平衡二手房市场的供需。随后满足限售资格的房源大幅增长,直接带动挂牌量的剧增。中指研究院数据显示,成都新政出台后单周新挂房源破万套,截至6月底成都二手房挂牌量已增至16.9万套,7月挂牌量增速略有放缓,但仍保持高位,截至7月30日,二手房挂牌量已达到18.1万套。在需求端,二手房市场成交量也大幅增长,6月单月成交量接近1.67万套,环比增幅达34%;7月成交量则进一步增长至1.73万套。

另一方面,二季度疫情得到有效控制后,上海、北京、天津等购房需求补偿性释放,7月二手房成交量环比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后,交通通勤恢复,近3个月廊坊二手房成交量保持环比增长,7月环比增长超过60%,绝对水平超过去年同期高点。

值得注意的是,虽然成交量在恢复,但二手房房价仍环比下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,7月百城二手住宅均价环比下跌0.09%。北京、上海、杭州、成都等城市房价小幅上涨,沈阳、郑州、中山、南通等城市房价仍然在下跌。

7月28日,中共中央政治局召开会议,强调“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,短期内房地产政策优化调整力度仍有望在上半年的基础上继续加大,供需两端政策均有空间。特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,更多三四线城市行政限制性政策则有望全面取消。考虑到市场恢复过程中城市分化、城市内部板块分化的特征或更加明显,未来基本面较好的大城市核心区市场有望率先回温,并带动重点区域市场逐渐恢复。

13城实际取消二手房指导价

近期,市场机构克尔瑞调研发现,今年上半年以来,多个重点城市的二手房指导价已悄然暂停。

据了解,去年初,以深圳为代表的部分城市二手房市场过热,二手房指导价应运而生。以北京为例,去年9月底,北京海淀房协出台二手房指导价,包含海淀29个重点小区的部分热点小区二手房,针对60平方米以下小户型、60~90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价,超过挂牌指导价1%的不允许中介机构挂牌。

自去年2月深圳市出台二手房参考价以来,宁波、成都等14个城市相继跟进。截至2021年底,全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制,包括:北京、上海、广州、深圳、成都、西安、合肥、无锡、衢州、宁波、绍兴、金华、温州、东莞及三亚。

据克尔瑞的调研,各地政策落实情况存在差异,落实最到位的是深圳、上海,全域严格执行。比如上海市,对于价格未通过核验的房源禁止挂牌,银行放贷额度实行“三价就低”,即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。深圳市于去年2月出台二手房指导价,并与银行贷款挂钩,随后二手房市场骤然降温,成交均价自2月的7万元/平方米左右,逐渐下跌至年末的6万元/平方米。

此外,广州、成都、宁波、东莞等城市是在部分区域试点,比如成都市发布了三批次745个小区二手房成交参考价,宁波市则聚焦9个热点学区范围内的112个小区。而合肥、温州等城市,一直没有出台执行细则。

今年7月初,西安市明确表示将暂停发布“二手房指导价”,中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。今年5月份,西安住建局曾发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》,提到要促进二手房市场流通,将二手房的限售时间由《不动产权证书》取得满5年缩短为满2年。

克尔瑞调研了15个曾发布二手房指导价的城市,对其中介机构的访问发现,目前除深圳和上海外,其余13个城市均已实质性取消了二手房指导价。

比如,成都从5月份开始,一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌,银行放款也不再严格遵照指导价,二手房限价的禁令已在实际执行中解除,随后二手房成交量迅速增加。而尚未取消的城市中,上海二手房评估价也已悄然上调,由实际成交价的六成上调至八成左右。

克尔瑞指出,二手房指导价放松,其意义不仅限于松绑城市本身,更重要的是,向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升,也将对新房市场信心产生正面和积极的作用,进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。

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